在中国，房地产有着举足轻重的地位，是国家的经济支柱，如果说中国的房地产绑架了中国经济一点也不为过，这也就是为什么很多人眼巴巴地望着房价飞涨，却迟迟盼不来它调头回转的那一刻，因为房价完蛋，也就意味着经济崩盘。
在宏观调控这只无形的手的干预之下，房地产为GDP蛋糕的做大，做出了卓越的贡献。
伴随着实体经济的乏力，很多人推测房价也将会是强弩之末。但是从目前情况来看，在强大的货币放水之下，房价是可以凌驾于实体企业之上，独自笑傲天下。
纵观世界各国，是否如中国一样呢？
全球资产总量↓↓↓
（数据来源：第一太平戴维斯研究部、国际结算银行、道琼斯全市场指数、牛津经济研究院）
第一太平戴维斯在全世界做了一个这样的研究报告：在房地产、股权、债券、黄金等多种形式中，房地产总产值接近亿美元，约占全球资产总值的60%。
住宅在房产占比量是最大的，约占全球房地产总值的75%，商业地产与农业物业又分别占13%、12%。而每年参与大宗交易的房产约占全球可投资房地产的1%。
平时大家看到的黄金，历史上开采总量的价值仅仅才有6万亿美元，两者之比是36:1。黄金总量在庞大的房地产总量面前，显得过于黯然失色。
房地产巨大无比的总量，对世界各国而言，其重要性也就不言而喻。
世界门户城市的投资价值富豪的房地产投资意向城市（来源：第一太平戴维斯）↓↓↓
从图中可看出：
1、世界各国的门户城市依然属于买入型，但是部分城市比如北京、上海、香港，因为近一年房价迅速上涨之后，进入“高原期”，已经被第一太平研究机构列入净持有阵列。说明这几个城市的房地产已经得到充分投资，同时也反映出对中国经济增长的不确定性。
2、马德里、曼彻斯特、巴塞罗那以及芝加哥都是新兴的净买入型市场。这反映出在投资者蜂拥的市场环境下，全球房地产投资开始向收益率较高的次级物业、二线城市以及替代型资产转移。包括阿姆斯特丹、奥斯陆、布鲁塞尔与柏林在内的欧洲城市也呈现这一趋势。
3、洛杉矶、纽约、华盛顿特区以及迈阿密等美国城市的经济前景依然积极，而随着经济复苏大潮向全国蔓延，大量买入机会涌现，尤其是在经过改造重建、利于技术产业发展的小城市。
4、非洲大陆的土地与矿产吸引大量境外投资，火热的投资带动部分城市的房地产价值，如肯尼亚首都内罗币以及南非第二大城市开普敦，属于净持有型城市。
投资某一个城市的房地产，要先看这个国家的经济、政治、治安、文化环境，多维度分析。这些城市所在的国家目前又是处于一种什么样的状态，具不具备投资价值呢？
澳大利亚除了广褒的土地，秀丽的风光，丰富的资源这些自然界的馈赠之外，过去五年澳元相对美元、人民币等多种货币大幅贬值，对境外买家来讲，澳元的贬值就等同于房产实际上是在降价。
另外人口结构的变化也是一大机遇。
澳大利亚的人口增长率位居世界前列。外来人口绝大部分在35岁以下，属于短缺技能人才或准短缺技能人才——因为大量年长劳动力退休在即。
这就为住宅物业、零售商品与服务提供了持续需求，继而带动物流、仓储与制造；此外还有写字楼的使用需求。
澳大利亚主要城市人口与增长预测（-）↓↓↓
（数据来源：澳大利亚统计局、第一太平戴维斯）
有人乐观估计，35年后这两座城市的人口预计增加一倍，长短期投资机会都比较充足。珀斯、布里斯班、阿德莱德以及堪培拉也将有所裨益。
还有澳大利亚是华人投资移民、海外置业最青睐的城市之一。
澳大利亚是全球第四大留学目的地，仅次于英国、美国与法国。墨尔本又是仅次于伦敦和纽约的全球第三大留学目的地城市。留学生公寓受到很多留学生及其家长的热捧。
而墨尔本和悉尼将是这股趋势的最大受益者。
加拿大加元兑其他主要货币汇率在这段时间一直在底部区间运行。大量海外资金的进入成为加拿大部分地区房地产市场火热的主要推动力。
前几天爆料出来的中国留学生1.5亿人民币购买温哥华最贵豪宅，一时激起加拿大民怒，他们认为海外买家推高了本国房价，甚至给加拿大政府联名写信，让出台抑制海外投资者购买本国房产的政策。
因为温哥华和多伦多不断上涨的房价已经让越来越多的本地居民难以负担得起。
过去一年，温哥华地区独立房屋基准价格涨了30.1%，达到万美元（约合.99万人民币）；今年四月，温哥华市区所有房屋的销量，比过去10年销量平均水平高出41.7%。不论是价格还是销量，温哥华房产已经达到了惊人的地步。
根据德意志银行的分析，按照房价与收入比率，加拿大房地产市场相比自身历史均值高估35%，有严重的房价泡沫。
越南第一太平对世界各地甲级写字楼市场收益率排名表中，越南的河内和胡志明市分别以8.9%、8.5%的年化收益夺得第一和第二。
这也恰恰反映了越南房地产市场正在如火如荼地进行。而这得益于越南宽松的货币政策、城镇化的快速推进、人口年龄结构偏年轻化、经济快速发展，未来随着中产阶级的崛起，越南人民对住房需求会不断增加。
在越南宏观政策的强烈支持之下，几乎所有资产领域迎来行情反弹，其中住宅领域最为突出。
年，胡志明市与河内的有地住宅市场供需两旺，库存得到有效消化。住宅产品呈现多元化特征，以消费者需求为导向。
越南因为有着绵延的海岸线和宜人的气候，吸引了不少前来观光的游客，年全国上下掀起酒店开发热潮。各大旅游胜地都在打造世界级酒店，不仅沿海而居，配套高端高尔夫球场，建筑设计更是彰显国际水准。
越南游客中三分之二以上为本土游客。第二代酒店开发将在首轮开发成功的基础上，重点打造度假房产与度假区酒店。
欧洲欧洲市场呈现出多元化的特征，不同城市因为特征不一，值得投资的标的物也不一样。
零售购物中心
比如投资零售型购物中心，一定要去极具成长型的城市，未来十年中，伦敦、巴黎、慕尼黑、马德里、柏林以及莫斯科都将迎来人口的大幅增长，同时维持较高的富裕比例，后者对于零售商具有重要意义。
这些零售项目将继续吸引消费者和游客，而年轻人将会是构成庞大客流量的核心。
欧洲历史名城的酒店与综合体项目
在古老的欧洲有着不少以创造性著称、以旅游胜地闻名、市中心区域富有活力且功能齐全的历史名城，很多历史建筑因为破旧没有得到充分利用，如果加以翻新改造同时配合新技术，这些建筑可实现增值。
在伦敦、马德里、米兰、维也纳、巴黎、斯德哥尔摩以及阿姆斯特丹，正有越来越多的写字楼被改造成住宅及酒店，或经重新设计改建成商铺、咖啡馆以及餐馆。
这些历史名城的古建筑近几年潜藏着大量投资机会。
写字楼
东欧地区劳动力与房地产成本较低，加上教育水平普遍较高，吸引若干大型欧美公司将事务部门设立于此。与距离遥远且具有文化差异的远东地区相比，东欧也不失为业务外包目的地的理想选择。
在近岸外包这股趋势的作用下，一些东欧国家的二级写字楼市场可能会出现投资或开发机会，如波兰、捷克共和国、匈牙利、罗马尼亚、斯洛伐克、保加利亚以及斯洛文尼亚。
美国亚洲协会和罗森咨询公司的研究报告显示，中国人在年共花约亿美元购买美国的住宅和商用地产。年，中国人成为美国房地产市场的最大买家。
如此吸引中国人的美国房地产是否具备投资价值呢？
新兴市场动荡升级、资本加速外流，在美元加息的影响之下，美国的商业房地产更富投资魅力。
主要市场（曼哈顿、波士顿、华盛顿特区、洛杉矶、旧金山以及芝加哥）的资本化率已跌破5.0%。写字楼与工业物业单价、公寓单套售价与酒店客房均价齐齐逼近历史最高水平。
随着主流城市房价的不断上涨，郊区市场的投资也日渐升温，很多投资者不断深入二三线城市寻找新的投资机会。
近几年，世界各国的房价都呈现不同程度的上涨，在高度城镇化的欧洲，房价上涨更为平稳，投资经济发达国家的房产，更多是为对冲本国货币贬值，实现财富保值。
而像越南、中国这种正走在城镇化道路上的国家，房价快速上涨，我们也就看到了前面提到的越南的胡志明市和河内写字楼回报率分别位居世界门户城市第一、第二。上面提到的国家还没有一个能像中国的房价一样，只涨不跌，这种高速单边上涨的房价还能保持多久？
（完）
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